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Déficit Foncier

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Investir dans de l’immobilier locatif vous permet d’abaisser votre base de revenus imposables, grâce au déficit foncier. Concrètement, on obtient un déficit foncier lorsque les dépenses liées à l’exploitation du logement mis en location sont supérieures aux loyers perçus. Il s’agit d’un simple dispositif fiscal d’imputation de charges sur des revenus. La première année, l’investisseur est presque toujours en déficit, dû à la présence des frais de notaire. Il peut également déduire-les travaux et intérêts du prêt immobilier.

Le déficit foncier abaisse votre imposition

Les dépenses liées à l’exploitation d’un bien immobilier mis en location sont nombreuses : frais de notaire, assurances, travaux, charges diverses… Il arrive que le cumul de ces charges soit supérieur aux loyers perçus, surtout la première année à cause des frais d’achat. En choisissant l’imposition au réel simplifié, vous avez-le droit de soustraire toutes ces charges de vos revenus locatifs. Si le résultat est négatif, vous dépensé plus que vous n’avez gagné, et pouvez alors déduire ce déficit de votre base de revenus.

Le fisc vous autorise à soustraire, dans une certaine mesure, la partie déficitaire de vos revenus locatifs, sur vos revenus personnels. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier par an, et reporter la part excédentaire sur l’exercice suivant, pendant 10 ans.

Exemple : un déficit foncier se monte à 12 200 €, pour des recettes locatives de 5500 €. Les propriétaires ont une base de revenus imposables de 60 000 €. Ils vont pouvoir y appliquer -10 700 €, et seront donc imposés sur 49 300 € (60 000 € -10 700 € = 49 300 €). L’année prochaine, ils pourront appliquer les 1500 € excédentaires (12 200 € -10 700 € = 1500 €) sur leurs recettes locatives de 5500 €, leur base d’imposition foncière ne sera donc que de 4000 € (5500 € -1500 € =  4000 €). Notons que cet exemple est simplifié pour la clarté des explications.

Incluez toutes vos dépenses dans votre déficit foncier

Les frais de notaire. Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire peuvent se monter à 3,5 % du prix du logement, dans l’ancien ils seront d’environ 8,5 %. La totalité de ces charges est déductible de la somme des loyers encaissés.

Les travaux. Voilà bien l’un des éléments les plus intéressants du déficit foncier. Les travaux destinés à l’amélioration du confort et/ou de la performance énergétique sont déductibles des revenus locatifs. Cette disposition est particulièrement intéressante se vous possédez déjà une base importante de revenus fonciers. Effectivement, le montant des travaux effectués sur un logement se répercute sur les loyers tirés des autres logements.

Exemple : un contribuable possède trois appartements, dont il tire 15000 € de revenus locatifs annuels. Il en achète un quatrième, sur lequel il effectue pour 40 000 € de travaux. Ces 40 000 €, entre autres, viendront se déduire de ses loyers encaissés, ce qui lui donnera un déficit foncier de 25 000 € (15 000 € – 40 000 € = -25 000 €). Sur ce déficit, 10 700 € iront réduire ses revenus imposables, tandis que les 14 300 € restants (25 000 € -10 700 € = 14 300 €) viendront se soustraire de ses revenus locatifs de l’année prochaine. Notons que pour la clarté des explications, cet exemple ne tient pas compte des revenus apportés par le quatrième logement.

Les intérêts du prêt immobilier. Les intérêts du prêt immobilier ayant servi à acquérir le bien immobilier mis en location, ne peuvent se déduire des revenus du propriétaire que s’ils sont inférieurs aux loyers perçus. La part supérieure aux loyers se déduira uniquement sur la base de revenus locatifs.

Nos conseillers vous rappellerons de ne pas louer à un prix artificiellement bas, car l’administration fiscale pourrait y voir une manœuvre malicieuse.
Exemple 1 : soit des loyers de 5 000 € annuels, pour des intérêts de 3000 €. Ils sont inférieurs au montant des loyers perçus, et prennent donc entièrement par au déficit foncier, s’il y en a un.
Exemple 2 : soit des loyers de 5 000 € annuels, pour des intérêts de 5 600 €. Les intérêts représentent 600 € de plus que les loyers, ces 600 € ne viendront donc pas se déduire de la base de revenus imposables, mais de la base de revenus fonciers de l’année suivante.

Les autres charges composant le déficit foncier

Absolument tous les frais prenant part à l’exploitation du bien immobilier viennent se déduire des loyers perçus. La prime d’assurance emprunteur, l’assurance habitation, l’assurance loyers impayée, les charges de copropriété, la taxe foncière…

Ce que vous devez faire. Louer le bien pendant au moins 3 ans Les propriétaires sont tenus de conserver le logement sur le marché locatif pendant les trois années qui suivent l’imputation d’un déficit foncier. S’ils ne le font pas, ils subiront un redressement fiscal.

Vous mettre au régime du réel simplifié. Les propriétaires doivent opter pour le régime du réel simplifié, duquel ils ne pourront sortir qu’au bout de trois ans. Notons que le régime du micro foncier permettant un abattement automatique de 30 % en location vide et 50 % en location meublée. Nos conseillers vous accompagnent dans le choix de votre régime fiscal, et vous indiquent la voie qui vous fera payer le moins d’impôt possible.

Un mot sur la plus-value immobilière. À partir du moment où le coût des travaux a servi à obtenir un déficit foncier, il ne sera pas déductible du prix de vente. La plus-value sera donc calculée sur le prix d’achat.

Exemple : un appartement acquis 30 000 €, sur lequel les propriétaires ont effectué 50 000 € de travaux. Admettons qu’ils appliquent le déficit foncier et qu’ils le laissent en location pendant 10 ans, et admettons qu’ils le revendent 90 000 €. L’administration fiscale considérera que leur plus-value est proche de 60 000 € (90 000 € -30 000 € = 60 000 €). Notons que cet exemple ne tient pas compte d’autres déductions possibles, par souci de clarté de l’explication.

EGI Immo vous conseille.  Nos conseillers écoutent vos projets patrimoniaux et vous accompagnent dans la réalisation de votre investissement immobilier. Nous établissons le meilleur scénario possible afin d’optimiser au mieux votre déficit foncier. Notamment, il faut savoir que si plusieurs investisseurs achètent en indivision, chacun bénéficie d’une imputation annuelle de 10 700 €.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width= »1/1″][vc_button title= »Demandez une Etude ! » target= »_self » color= »btn-info » icon= »none » size= »btn-large » href= »/contactez-nous/ »][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column width= »1/1″][vc_column_text]

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